Вопрос-ответ
Вопрос:
Почему при заселении нового дома его жители оплачивают коммунальные услуги авансом за 4 месяца?
Ответ:
1. При заселении нового дома собственники квартир оформляют необходимые документы – акт приёмки квартиры с Застройщиком, Договор на обслуживание с Управляющей компанией и т.д. При этом наблюдается следующее: часть собственников не торопится вступать в свои права по квартире, так как это у них не единственная квартира и куплена она не для проживания, а для инвестирования средств; часть квартир в доме не проданы и ещё не имеют хозяев; часть собственников на момент заселения отсутствуют (командировки, турпоездки и другие жизненные обстоятельства). В результате, в первый месяц заселения с Управляющей компанией Договор на предоставление коммунальных услуг заключают не более 10% владельцев жилья. Однако, Управляющая компания, заключив Договор на обслуживание хотя бы с одним жителем, обязана выполнять ВСЕ его условия в полном объёме, т.е. убирать внутридомовую и придомовую территорию и оплачивать уборщицам и дворникам зарплату за их труд и налоги по этой зарплате, оплачивать сторонним организациям услуги по содержанию и эксплуатации лифтов, электроэнергию для освещения мест общего пользования всего дома, электроэнергию для лифтов, тепловую энергию и т.д. Таким образом, проживает в доме и оплачивает услуги по его содержанию 10% жителей, а Управляющая компания несёт 100%-ную финансовую нагрузку по его содержанию. Возникает вопрос «Где взять средства для оплаты услуг по содержанию дома в этот период?»
2. 100% оплаты по оказанию коммунальных услуг Управляющая компания оплачивает поставщикам этих услуг – МУП «Водоканал», ОАО «Мособлгаз», ОАО «Мосэнерго» и т.д. Тарифы по коммунальным услугам жёстко регламентированы соответствующими государственными органами; стоимость воды, газа, электроэнергии не может быть для жителей выше, чем предъявляемая ресурсоснабжающей организацией Управляющей компании. Следовательно, по этой статье нет резерва для погашения убытков, возникающих вследствие растянутости по времени заселения жителями нового дома.
3. Тарифы по техобслуживанию и ремонту жилья, применяемые ООО «РЭО», строго соответствуют тарифам на соответственный период, утверждённым Администрацией муниципального образования. Они рассчитываются с максимальной рентабельностью не выше 10%.В них не заложены вполне обоснованные убытки Управляющей компании на период заселения нового дома. Значит, и по этой статье нет резерва для 100% оплаты услуг по содержанию нового дома в первые несколько месяцев заселения.
4. Практика и экономические расчеты показывают, что только при заселении 90% квартир при сохранении тарифов, утверждённых Администрацией, обслуживание дома становится безубыточным. Минимальная рентабельность – 5-7%- возможна только при полном заселении дома и 100% оплате услуг всеми жителями.
5. Поэтому за счет оплаты жителями услуг по техобслуживанию можно содержать дом только при условии авансовых платежей за четыре последующих месяца как минимум 90% заселяющихся жителей. В таком случае часть услуг по содержанию дома оплачивается из предоплаты заселяющихся жителей, а все остальные затраты - за счет оборотных средств Управляющей компании.
6. Как правило, в течение первых четырех месяцев после начала заселения, 85-90 % собственников вступают в свои права, заселяются и в дальнейшем оплачивают Управляющей компании коммунальные платежи за прошедший календарный месяц и финансирование услуг по содержанию дома проходит стабильно.
Вопрос:
Что, согласно закону, входит в понятие «капитальный ремонт многоквартирного дома»?
Ответ:
Статья 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» дает вполне четкое представление об этом понятии. Капитальный ремонт - это необходимость проведения работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме для приведения многоквартирного жилого дома в технически исправное состояние. К перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся следующие: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт; ремонт кровель; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; утепление и ремонт фасадов. Кто должен платить за капитальный ремонт многоквартирных домов До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ вопросами капитального ремонта многоквартирных домов занимались органы местного самоуправления. Но с 1 марта 2005 года капитальный ремонт многоквартирного дома перешел на баланс собственников жилья. В соответствии с правилами содержания и ремонта жилого фонда в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества должен проводиться в помещениях, не являющимися частями жилья собственника и предназначенных для обслуживания более чем одной квартиры. Каждый собственник квартиры обязан вносить определённую сумму на капитальный ремонт многоквартирного дома соответственно занимаемой площади. То есть чем больше квартира, тем больше и доля взноса на ремонт. По утверждённым Администрацией г. Подольска тарифам, оплата за капремонт в настоящее время составляет 1,37 руб./м2 в месяц.
Вопрос:
Что такое ИТП?
Ответ:
Тепловым пунктом принято считать теплораспределительный пункт, включающий комплекс установок, которые предназначены для распределения тепла, получаемого из тепловой сети, между всеми потребителями в соответствии с заданными для них видами и параметрами теплоносителя. В тепловом пункте устанавливаются приборы регулирования и учёта расхода тепла. Классифицируются тепловые пункты следующим образом: 1. Индивидуальные тепловые пункты( ИТП) предназначены для одного здания или его части. Размещаются в подвальных, цокольных техэтажах и пристройках. 2. Центральные тепловые пункты (ЦТП) отвечают за обслуживание групп зданий. Обустраиваются, как правило, в отдельных строениях. 3. Блочные или модульные тепловые пункты (БТП или МТП) – тепловые пункты заводского изготовления. Индивидуальные тепловые пункты предназначены для следующих целей: 1. Присоединение систем потребления тепла к одному зданию, учёт тепловой энергии. 2. Равномерное распределение тепловой энергии по всем точкам её потребления в данном доме. 3. В автоматическом режиме регулирования количества тепловой энергии для отопления здания по графику в зависимости от температуры наружного воздуха, вследствие чего снижаются потери тепла и повышается КПД системы отопления. 4. Применение ИТП в доме позволяет применять для отопления теплоноситель со значительно меньшим давлением и температурой, чем в магистральной сети. (Максимальная температура воды в магистральном трубопроводе + 105 градусов Цельсия, а при использовании ИТП + 95 градусов Цельсия, давление соответственно 10 атм. против 6 атм.) Это существенно снижает стоимость содержания внутридомовых систем отопления, а также риск получения травм в случае аварии внутридомового теплопровода для жителей и обслуживающего персонала. Тепловые пункты предусматривают установку оборудования, различного вида запорной арматуры, приборов учёта, контроля, управления и автоматизации. В соответствии с Жилищным кодексом РФ: Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Исходя из этого, собственники помещений обязаны производить ежемесячную оплату работ, материалов и электроэнергии, затраченных на содержание ИТП многоквартирного жилого дома. С 2012 года Администрацией г. Подольска принят тариф на оплату ИТП в многоквартирных домах в размере 4,34 руб./м2 в месяц. Этот тариф с течением времени увеличивается, так как значительную долю в стоимости содержания ИТП составляет электроэнергия, а её стоимость повышается с темпами, значительно опережающими официальный размер инфляции. Управляющая компания ООО «РЭО» для оплаты содержания ИТП применяет тариф, утверждённый Администрацией г. Подольска на соответствующий период, хотя фактическая стоимость содержания ИТП по домам, обслуживаемым нашей компанией, выше и составляет 5,50- 6,00 руб./м2 в месяц.
